Beli Apartemen Secondary Market Senayan: Panduan yang Tidak Boleh Anda Lewatkan
Secondary market — atau pasar bekas — adalah cara paling umum untuk mendapatkan unit apartemen di kawasan Senayan karena tidak ada proyek primary baru di kawasan ini. Proses ini berbeda dengan beli unit baru dari developer, dan ada beberapa hal yang harus Anda ketahui agar tidak terjebak.
Tahapan Proses Pembelian Secondary
Berikut timeline standar yang saya gunakan saat mendampingi klien beli unit secondary di Senayan:
- Survei unit (1–3 hari): Kunjungi unit secara fisik. Periksa kondisi nyata vs foto. Catat semua kekurangan untuk bahan negosiasi.
- Pengecekan dokumen (3–7 hari): Verifikasi kepemilikan di BPN, cek tunggakan service charge, verifikasi tidak ada sengketa atau sitaan.
- Negosiasi dan LOI (1–3 hari): Letter of Intent ditandatangani setelah harga disepakati, biasanya disertai tanda jadi 1–5% dari harga.
- PPJB (7–14 hari): Perjanjian Pengikatan Jual Beli dibuat di notaris. Pembeli biasanya bayar 20–30% dari harga di tahap ini.
- Pelunasan dan AJB (30–60 hari): Akta Jual Beli ditandatangani di hadapan PPAT setelah pembeli melunasi sisa pembayaran.
- Balik nama (30–90 hari): Proses balik nama di BPN. Sertifikat baru atas nama pembeli diterbitkan.
Dokumen yang Harus Diverifikasi
Ini yang WAJIB Anda (atau notaris Anda) periksa sebelum deal:
- SHM atau SHMSRS (Sertifikat Hak Milik Rumah Susun) — pastikan atas nama penjual
- IMB (Izin Mendirikan Bangunan) — pastikan sesuai dengan kondisi unit
- Bukti pelunasan PBB minimal 5 tahun terakhir
- Surat keterangan tidak ada tunggakan service charge dari pengelola gedung
- Jika KPR: surat roya dari bank atau konfirmasi tidak ada hutang
Lima Jebakan Umum Pembeli Secondary
- Percaya foto saja tanpa survei fisik — unit sering terlihat lebih baik di foto
- Tidak cek tunggakan service charge — bisa ratusan juta untuk unit yang lama tidak bayar
- Bayar tanda jadi tanpa notaris — tanpa perlindungan hukum jika deal batal
- Tidak memakai notaris independen — gunakan notaris Anda sendiri, bukan dari penjual
- Tidak negosiasi biaya penutupan — siapa bayar PPh dan BPHTB bisa dinegosiasi
FAQ: Beli Apartemen Secondary Senayan
Berapa lama proses beli apartemen secondary Senayan dari survei sampai selesai?
Proses lengkap biasanya 60–120 hari tergantung kondisi dokumen dan apakah ada KPR. Jika transaksi cash dan dokumen lengkap, bisa selesai dalam 45–60 hari. Yang paling lama biasanya proses balik nama di BPN.
Siapa yang membayar PPh dan BPHTB saat beli secondary?
Secara hukum, PPh 2,5% (dari harga atau NJOP) dibayar penjual, dan BPHTB 5% dibayar pembeli. Tapi dalam praktiknya, ini bisa dinegosiasi — beberapa penjual yang butuh uang cepat bersedia menanggung semua biaya.
Apakah aman beli unit tanpa menggunakan agen?
Secara teknis bisa, tapi berisiko tinggi bagi pembeli yang belum berpengalaman. Agen yang baik bukan hanya mempertemukan pembeli dan penjual — mereka membantu verifikasi dokumen, negosiasi harga, dan koordinasi dengan notaris. Fee agen biasanya 2% dari harga transaksi, investasi kecil untuk perlindungan yang besar.